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  • 賣方在已經出售的房屋中私設靈堂是否構成買方退房的事由

    [ 胡雷 ]——(2019-9-6) / 已閱129次

    摘要:法院在判決案件除了會依據明確的凯旋门官方网條款之外,也會依據公序良俗。對于公序良俗不同的人又有不同的理解。對于私設靈堂發生于房屋買賣過程中的,法院一般會認定構成買方解除合同的事由。
    關鍵詞:公序良俗;靈堂;賠償;退房
    一、案情簡介
    買賣雙方于2019年4月15日簽訂房屋買賣合同,買方當天支付定金2萬元。6月3日,買方通過資金監管賬戶支付首付款,當天完成所有權變更登記。6月4日,賣方父親在涉案房屋中去世,賣方遂在房屋中設靈堂辦理喪事。6月7日,賣方根據合同約定將房屋交付買方。買方得知情況后于6月17日將賣方訴至法院,要求賠償精神損失10萬元。后法院組織雙方調解結案,賣方賠償買方兩萬元。
    二、案件剖析
    (一)賣方的抗辯思路
    本案原告系筆者朋友的親戚,后筆者同事請教本人。筆者通過搜索判例得知,此時情況構成買方解除合同的事由,加之本案買方訴請具有凯旋门官方网依據,賣方的答辯點主要在于賠償數額。賣方可以從其親屬屬于正常死亡,為親人在家中開設靈堂辦理喪事屬于人之常情,但此點恐難獲得法院認同。
    (二)此中情況構成買方解除合同的判例說理
    和本案案情相同的刊登于2008《人民司法》案例 24的孫某訴朱某、錢某某房屋買賣合同糾紛 (一審主審法官奚利強)的判決說理部分:
    本院認為,原告與錢某華簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實意思表示,符合凯旋门官方网規定,依法認定有效。合同簽訂后,作為合同主體的錢某華死亡,兩被告作為錢某華的法定繼承人在繼承系爭房屋的同時,依法承繼合同中的權利和義務。就常理而言,購買房屋乃生活中的大事,任何人都希望能買到自己滿意的房屋。雖然兩被告在已售出但尚未實際交付的房屋中操辦喪事并未違反凯旋门官方网規定。也未對系爭買賣合同的履行造成實質性的障礙,但按照我國民間習俗,兩被告的行為會給原告造成一定的心理陰影,原告不愿再購買系爭房屋可為社會常理所接受。根據公平原則,原告要求解除房屋買賣合同的訴訟請求應予支持。
    一審判決后,兩賣房人上訴于上海市第一中級人民法院被駁回。
    三、案件拓展
    既然有支持買方解除合同的判例,那么是否意味著只要是擺設過靈堂的房屋,買方在訂立買賣合同后得知該情況均構成接觸的事由?筆者認為未必。法院支持的判例中,靈堂擺設的時間是在房屋交易的過程中。在此時間段,賣方雖然繼續占有房屋并未交付買方,但是其對房屋的使用權應當受部分限制,賣方對于足以影響交易是否繼續進行的處分行為必須要征得買方的同意。更何況本案是在所有權已經轉移的情況更要征得現物權法上房屋所有權人的同意。賣方在已出售未交付房屋中設立靈堂辦理喪事雖然不同于兇宅,但此種對公序良俗的違反使買方產生了對死亡的恐懼和忌諱,這屬于社會普遍存在的傳統心理,該情況確實會對居住人的心理產生重大影響,進而對房屋的市場價值和使用價值產生較大的影。故依據公序良俗,沒有征得買方的同意私設靈堂足以構成影響買方是否繼續進行交易的重大事由。
    設立靈堂與沒有告知“兇宅”的房屋買賣和凯旋门官方网適用上具有一定的相似性。前者是正常死亡后在房屋辦理喪事的行為,后者是在交易的房屋中發生了非正常死亡事件。如果房屋在交易之前設立過靈堂辦理喪事,且距離交易時間比較久遠,對公眾影響較小,則不構成買方解除合同的事由。

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